贷款与财富
18613184186 楼市调控政策的收紧导致了严重的“房贷荒”现象。各大银行纷纷上调首套和二套住房贷款利率，使得热点城市的房贷利率水平不断攀升。据机构数据显示，今年6月份，72个重点城市的首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%，相比LPR的基础上分别增加了87个和112个基点。在粤港澳大湾区9个城市中，今年上半年住房贷款利率平均提高了超过55个基点，其中广州已连续四次上调房贷利率。
目前，在广州购买200万元的房产会导致每月供款增加约500元。尽管房贷利率不断上升，但并不意味着能够立即批准贷款。据了解，在像广州、深圳等热点地区和城市，从贷款审批到发放通常需要4-6个月的时间。有些银行在上半年已经使用完了额度，正在进行审批的贷款甚至可能无法满足第三季度的需求，一些贷款经理甚至告诉客户，最早也得等到第四季度才能放款，甚至可能要跨年。
实际上，“房贷荒”并不是今年才出现的现象，每当楼市调控政策收紧时，都会出现“房贷荒”，例如在2013年底和2017-2018年期间。以我所在的广州为例，2018年2月，四大银行集体上调了房贷利率。一旦“钱荒”达到一定程度，就会出现二手房“停贷潮”。例如，在2019年8月，合肥地区的12家银行停止向二手房提供贷款，包括国有大型银行。最近，深圳、广州、东莞、郑州、成都等城市也出现了二手房“停贷潮”。
当然，并没有哪家银行公开宣布停止放贷，只是口头上说“暂停”或告诉你贷款申请可能要等几个月，甚至没有确切的放款时间表，如果愿意等待，就只能等待了！我认为，这一轮的“房贷荒”比以往更加严重，其中的原因是过去从未有过的，那就是各大银行的房贷占比已经超过了限制。2020年底，央行公布了房贷集中度分类控制的“最高上限”，当时35家上市银行中有12家超过了这一红线。
今年上半年，各地楼市都非常火爆。根据总行的法人考核要求，许多银行尚未达到红线，因为那些房市不热的地方的房贷占比较低。但从省分行和市分行的情况来看，许多热点城市的房贷占比已经超过了红线，甚至有些城市的房贷占比达到了新增贷款的50%左右。虽然某些城市的房贷占比并没有超过红线，但由于新增房贷规模增长过快，已经成为推动火爆楼市的主要推手。如果不控制新增贷款额度，楼市火热的局面将无法得以改观。
此外，国家还明确表示，今年中小微贷款需要在去年基础上增长30%，而去年中小微贷款已经增长了40%。在贷款额度有限的情况下，过度投放房贷必然会挤占中小微贷款的规模。因此，今年监管部门对房贷启动了“三重管控”，包括规模管控、占比管控和增速管控。很多城市的房贷存量规模不能继续增长，只有收回贷款才能释放出新增规模；有些城市干脆采取了“挤牙膏”的方式，每月只放款申请规模的30%，其他就暂时不放。
由于之前一些经营贷和消费贷款违规流入楼市，监管部门也要求严格审查房贷申请流程。最近几个月，各大银行对房贷申请进行了严格的审核。例如，购房首付款必须是购房者自己的资金，或者来自直系亲属（通常只能是父母）的资金。任何账户中存入不满6个月的资金都需要核实或证明其来源是购房者自己的资金。此外，还需要审核收入证明、银行流水账户、购房资格等文件，以证明资金来源和还款能力。
最近，金融监管部门加大了对按揭贷款的抽查频率，并进行了更加详细的审计。一旦在抽检中发现问题，已经发放的贷款不仅会被收回，银行也将面临巨额的经济处罚，甚至可能达到几百万甚至更高金额。主管行的领导也将承担责任。因此，银行也有意识地减缓放款步伐，导致放贷额度紧张。
一般来说，“房贷荒”是周期性的现象，但是这一次房价上涨与过度增加杠杆和银行贷款审核失责密切相关，已违背了“房住不炒”和服务实体经济的原则。从各地严格执行房贷集中度管理、开发商融资“三道红线”和更加注重中小微贷款任务来看，涌向楼市的大规模资金时代已经结束。（文章参考：证券时报）